Reformas Integrales de Locales en Madrid

Cómo escoger los locales desde el punto de vista arquitectónico; cómo tiene que ser el punto de venta; cómo enfrentarnos a las reformas; qué hacer para controlar gastos… A la hora de elegir un local comercial, se deben tener presentes ciertos criterios para lograr los resultados deseados.

Acertar con la elección del local es básico para conseguir el éxito en nuestra actividad. El diseño y la decoración que elijamos para nuestro punto de venta serán también determinantes a la hora de vender nuestro producto.

¿Que local elijo?

reformas en madrid que local elijo Lo primero que hay que tener en cuenta es si técnicamente es viable para desarrollar nuestro proyecto de esta manera ahorremos tiempo y dinero en el presupuesto. A continuación exponemos algunos de los errores comunes a la hora de seleccionar el local

¿Cómo tienen que ser los locales comerciales?

Una vez escogido el local, teniendo en cuenta los puntos anteriores, tenemos que tener en cuenta otros puntos importantes

 

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Lo primero de todo es que sea reconocible

En el local se debe reflejar la personalidad del negocio, plasmada en la arquitectura interior y exterior. De cada detalle y de la comunicación visual que se transmite, nace la identidad corporativa de la marca, básica para hacerse hueco en el mercado.

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La funcionalidad es también una característica importante

Todos los locales comerciales se componen de varios ambientes (por ejemplo, zona de venta, escaparate y mostrador de caja…) y es básica la buena integración de estas zonas entre sí.

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Homogeneidad

Todas las zonas deben recibir la misma atención . Un área arrinconada respecto al resto supone un punto débil.

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Decoración

Para conseguir el éxito del negocio, es básico que la decoración de nuestro local siga una estrategia de venta y exposición.

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La calidad del ambiente en el local

Es otro de los aspectos básicos para que el negocio funcione. Colores, temperatura, humedad relativa, música, luz, elementos atractivos y puntos de descanso son las principales claves que mejoran el ambiente.Si nuestro local comercial cumple con estas características, será mucho más viable la consecución del éxito en nuestra actividad.

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Protección de incendios

Todos los locales han de respetar la normativa de protección de incendios.
 
 

¿Cuales son los errores más comunes al elegir un local?

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Local catalogado

Esto ocurre cuando el edificio en el que se encuentra el local está en un casco antiguo o es de alto valor arquitectónico. En un edificio de estas características, hay un marcado control de la Administración, lo que se puede traducir en plazos de obra más largos o la obligación de reformar ciertos elementos del local.

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Local sin suministro de potencia

Hay casos en los que la red pública de suministro de potencia eléctrica llega al local de forma insuficiente. En este caso tendríamos que solicitar un incremento de energía, lo que supondrá modificaciones por lo que respecta a tiempo y presupuesto.

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Locales sin ventilación

En los bajos comerciales la renovación de aire casi siempre se realiza con máquinas de climatización. Por ello, hay que tener en cuenta que el local que escojamos tenga posibilidad de ventilar. Si las máquinas no pueden recoger y expulsar el aire al exterior, será prácticamente imposible implantar una actividad pública en él.

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Local inadaptable a la normativa de accesibilidad

Esta Ley varía según el Ayuntamiento o la Región, pero, en resumen, se establece que a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados, el local tiene que respetar las normas de accesibilidad (en líneas generales, no se admiten desniveles en el suelo y en todos los espacios tiene que poder entrar una persona en silla de ruedas).

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Local sin altura

Cada actividad exige un local de una altura determinada. Este límite varía según los Ayuntamientos, pero, en general, si la altura del local es menor a 2,7 metros tendremos que preguntarnos si es viable legalmente.

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Locales en zonas urbanísticas con licencias restringidas

Los Ayuntamientos tienen la facultad de no conceder licencias de actividad en algunas áreas urbanas. Antes de implantar una actividad debemos informarnos si tenemos o no permiso por parte de la Administración Pública.

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Comunidad de vecinos

Cada vecino tiene derecho a que no se altere el bienestar de su vivienda con la introducción en el bloque de una nueva actividad. Además, si hay zonas comunitarias, debemos contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.

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Derribos

Existe una gran diferencia entre una obra mayor y una menor. La diferencia se encuentra en los plazos de ejecución de la obra y del proyecto, los costes generales y la rapidez para tramitar los plazos en el Ayuntamiento.

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Configuración de la planta

Normalmente una planta de forma cuadrada dispone de grandes escaparates y máxima libertad de distribución. La planta rectangular, en la mayoría de casos, mantiene estas cualidades. Evidentemente, no siempre se consiguen locales cuadrados o rectangulares, pero formas demasiado complejas, muchos pasillos, esquinas, cambios de nivel… condicionan la distribución y la posibilidad de aprovechar al máximo los metros disponibles.
 
 

¿Cómo enfrentarnos a las reformas?

Tenemos que estar preparados para enfrentarnos a ellas de la mejor manera posible. Prevenir cualquier imprevisto que pueda surgir en la fase de reforma del local es clave. Para ello, lo mejor es seguir unos pasos determinados que nos sirven de guía.

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Lo primero que tenemos que hacer es conocer el estado actual del local: para ello, tenemos que disponer de los planos reales (obtenidos mediante la medición del local). Gracias a estos planos, podremos valorar los metros exactos, tener una primera impresión sobre la capacidad del local para satisfacer las necesidades de distribución, valorar aproximadamente el coste de la reforma, etc.

Una vez conozcamos el estado actual del local, tenemos que compararlo con la normativa vigente para verificar su viabilidad técnica y legal. En este punto, gracias a este chequeo de viabilidad, podemos detectar eventuales incompatibilidades del local con la normativa.

Lo siguiente que debemos hacer es estimar el presupuesto. Ya podremos valorar si nos tenemos que enfrentar a una obra normal o si hay intervenciones de adaptación a la normativa que pueden incrementar el coste y el plazo de ejecución de la reforma.

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Proyectos. Si no existen deficiencias técnicas lo suficientemente graves como para renunciar al local escogido, llega el momento de encargar los proyectos ejecutivos. Se trata de una documentación (planos y memoria constructiva) cuyo destinatario es el constructor. Los planos ejecutivos son el instrumento base para ejecutar materialmente la reforma y se entregarán antes de empezar la obra a los constructores y contratistas para que hagan un presupuesto definitivo de la obra. Mientras los constructores preparan el presupuesto, es necesario pedir el permiso de obra al Ayuntamiento de forma que estemos autorizados a empezar el trabajo sin perder tiempo.

El siguiente paso es contratar un director de obra: éste actuará de mediador entre el constructor y el cliente, y nos informará de todas las anomalías. Es recomendable que se contrate la dirección de la obra al mismo profesional que se ha hecho cargo del proyecto ejecutivo.
 
 
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¿Como captar la atención visual?

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Rótulo: Debe ser visible y reconocible.

Escaparate: Se debe variar a menudo, colocando los productos que más se venden, y fondos de imágenes atractivas y que sean coherentes con la marca.

Fachada exterior: Para lograr mayor fuerza comercial, la fachada debe estar pegada al rasante del exterior del edificio.

Imágenes en el interior: Los espacios no disponibles para la exposición de mercancías pueden aprovecharse para mostrar imágenes, directorios, promociones… con el propósito de decorar y, sobre todo, reforzar la marca y promocionarla.

Pintura: Escoger el color adecuado ayuda a personalizar el local.

Luz: Ayuda a mejorar los contrastes, resaltar algún detalle que nos interese, enfocar la atención sobre algún mensaje, etc.

Pantallas: Las imágenes en movimiento suelen resultar muy atractivas dentro de un local comercial.
 

 

¿Como controlar los gastos?

El coste total de una reforma varía en función de tres factores: el tipo de actividad, el estado en el que se encuentra el local y el equipo de profesionales que ejecute la obra.

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Para ajustar el coste final a las estimaciones iniciales conviene seguir las siguientes indicaciones:

Que un técnico competente haga una visita previa: es básico que el futuro autor del proyecto visite el local a reformar. Así, podrá valorar su estado y su idoneidad para la actividad comercial que deseamos desarrollar en él.

Redactar el proyecto ejecutivo y la memoria de materiales: Para obtener un presupuesto detallado y con un reducido margen de desviación es necesario contar con un proyecto ejecutivo bien preparado. Esta será la documentación guía de todos los futuros trabajos.

El presupuesto como documento primario de obra: Es una estimación e costes que, aunque está sujeta a cambios, nos permite detectar las desviaciones de costes que se produzcan.

Mantener una comunicación fluida: la comunicación entre las partes evita confusiones.

Control de facturas: las facturas no deberían reflejar ningún trabajo que el promotor no conozca a través del presupuesto inicial y de las modificaciones acordadas.

 

Normativa

 (Más información…)

Conocerla y aplicarla para prevenir disgustos y gastos innecesarios 

A continuación, enumeramos las principales normas que nos indican cómo tiene que ser un espacio público para poder desarrollarse en él una actividad comercial.

– Plan General Urbanístico: El uso de todo el territorio está regulado por la Administración Pública a través de una serie de normas que se definen como Plan General Urbanístico (PGU). Este PGU destina, normalmente, los locales a pie de calle a los servicios, en lo que se incluye el uso comercial. Por ello, como regla general, todos los Ayuntamientos conceden licencias para actividades comerciales en las plantas bajas de las ciudades. Ahora bien, puede que en alguna zona concreta alguna actividad no esté permitida, por ejemplo, por el exceso de negocios del mismo tipo en la zona. Por ello, hay que asegurarse antes de nada de que podemos disponer de la licencia necesaria para desarrollar nuestra actividad.
Existen tres formas de solicitar una licencia de actividad: si vamos a desarrollar la misma actividad que ya se desarrollaba en ese local, sólo tendremos que solicitar el cambio de titular en la licencia ya existente; si lo que queremos es aportar cambios a la actividad anterior, entonces deberemos solicitar un cambio en la licencia a la Administración; y por último, la tercera posibilidad es implantar una actividad en un local que nunca ha sido comercial, para ello deberemos solicitar una licencia nueva a través de un técnico competente.

– Ley de Protección de Incendios: Todos los edificios deben respectar en todo caso la Normativa de Protección de Incendios. Es una ley muy extensa, no obstante, uno de los aspectos más destacados es la definición del recorrido máximo de evacuación en caso de incendio: cada 25 metros debe haber una salida al exterior.

– Locales en fincas catalogadas y de interés histórico: Si el local se encuentra en un casco antiguo o está ubicado en una finca de muchos años, puede que pertenezca a una finca catalogada. En este caso, no se puede hacer ningún cambio que afecte de forma permanente el estado original del local ni implantar ninguna actividad que comprometa en el futuro el estado actual del local.

– Ley de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas: Esta ley varía dependiendo de la Comunidad Autónoma, pero en resumen, se establece que a partir de ciertos metros cuadrados (variables según la región) el local tiene que respectar las normas de accesibilidad. De manera general, no se admiten saltos de nivel en suelo y umbrales y en todos los espacios tiene que poder entrar una persona con silla de ruedas.

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